Manutenção periódica: um custo necessário

Manutenção periódica: um custo necessário

Ao ser colocada em atividade, uma edificação sofre diversos tipos de danos, que podem ser causados pelo uso prolongado ou por condições climáticas. A durabilidade da estrutura e dos sistemas de uma edificação depende dos materiais e elementos utilizados na fase de projeto. Ainda assim, as manifestações patológicas – como são chamadas as consequências da degradação pelo tempo – são inerentes a obras, em maior ou menor grau. Dessa forma, um planejamento de manutenções periódicas é fundamental para manter a durabilidade, funcionalidade e segurança da construção ao longo de sua vida útil.

Segundo a norma NBR 5674, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a manutenção é necessária como uma forma de “resguardar de danos, decadência, prejuízo e outros riscos, mediante a verificação atenta do uso e condições de permanência das características técnicas e funcionais e das suas instalações e equipamentos.”. Logo, a manutenção de edifícios é toda a atividade que se realiza em elementos, equipamentos ou instalações para manter eficiência, segurança e habitabilidade.

Há três tipos de manutenção: corretiva, preventiva e preditiva. A manutenção corretiva ocorre imediatamente quando surge algum problema emergencial que impacta os usuários da edificação, como uma infiltração ou um elevador quebrado. A preventiva é periódica e visa impedir problemas ou qualquer mau funcionamento, portanto tenta fazer com que o equipamento opere sempre próximo das condições em que saiu de fábrica. Por sua vez, a manutenção preditiva é caracterizada como um conjunto de programas especiais orientados para o monitoramento de máquinas e equipamentos em serviço, como a análise de óleo, análise e medição de vibrações, termografia.

Ao desenvolver um projeto, os responsáveis devem saber que a edificação tem de permanecer habitável e confortável para o usuário por muitos anos, e isso só se dá a partir de uma boa gestão de manutenção. Alguns cuidados na fase de concepção e desenvolvimento do projeto são fundamentais para a durabilidade da construção: os materiais selecionados devem ter alta qualidade, os detalhes arquitetônicos devem ser estáveis e os elementos estruturais devem facilitar consultas preventivas e preditivas a todas as partes do sistema ou instalação.

Atualmente, um dos maiores problemas para a conservação de edificações é a mentalidade dos usuários em relação à manutenção. Condomínios residenciais no Brasil costumam ser negligentes com manutenções periódicas e preferem só atuar quando acontecem problemas. Entre especialistas, há um consenso de que as manutenções preventivas são mais baratas do que as corretivas. Isso porque, com o método corretivo, os usuários são forçados a gastar quantias elevadas imediatamente para solucionar emergências e ainda podem perder parte do patrimônio se elementos do sistema ou instalação forem comprometidos com as manifestações patológicas. Além disso, existe toda a inconveniência de lidar com aparelhos e estruturas funcionando mal.

O Diretor da Área de Serviços da Almeida França Engenharia Marcos Paranhos reforça a importância de manutenções periódicas e aponta todos os prejuízos causados se um mau funcionamento não é evitado: “Quanto custa um sistema de detecção e prevenção de incêndios com problema na hora em que acontece um acidente? Custa milhões e pode custar até vidas. Com a manutenção preventiva, pode-se impedir uma série de problemas”.

Precisa-se modificar a mentalidade dos usuários de que manutenção preventiva é um custo desnecessário. As atividades periódicas são um investimento, podem evitar problemas e danos à edificação, prolongando sua vida útil e agregando valor ao imóvel. A Almeida França oferece soluções de manutenção de acordo com as necessidades do cliente. Para isso, contamos com recursos de gestão avançados e práticas sustentáveis. Uma gestão adequada das manutenções e um melhor controle de custos exige um planejamento de acordo com a periodicidade adequada para cada equipamento ou sistema, com o histórico das intervenções já realizadas e com prioridades definidas.

Por Marina Torres